В 2012 году на рынке элитных новостроек сохранится тенденция сокращения объема предложения. Несмотря на выход новых объектов, по итогам 2011 года объем предложения на первичном рынке элитного жилья снизился на 9,6%.
Предложение
К концу 2011 г. объем предложения на рынке элитных новостроек Москвы порядка 800 квартир в 33 комплексах (около 150 тыс. кв. м). В 2011 г. рынок пополнялся новыми объектами только в 1 и 4 кварталах. В 1 квартале в продажу вышли ЖК «Barkli Park», «Barkli Virgin House», Печатников пер., 19, Печатников пер., 3, в 4 квартале - ЖК «Smolensky de luxe», «KnightsbridgePrivate Park», а так же ЖК «Андреевский» (последние 5 квартир от застройщика). Несмотря на выход новых проектов, по итогам 4 квартала объем предложения в кв. м на рынке элитных новостроек снизился на 4,6%, по итогам года - на 9,6%.
На вторичном рынке элитного жилья по итогам 4 квартала 2011 г. объем предложения остался примерно на уровне предыдущего квартала - порядка 1 100 квартир (215 тыс. кв. м). По итогам года объем предложения увеличился на 10%. Средняя площадь предложения на рынке первичного и вторичного элитного жилья в декабре 2011 г. составила 190 кв. м.
Что касается заявленных проектов по строительству элитного жилья, то в 4 квартале 2011 г. стало известно о планах компании «Декра» по строительству МФК «Яппи Таун» на участке площадью 7,95 га, расположенном по адресу ул. Сергея Макеева, 11 и Звенигородское ш., 9. В рамках первой очереди будут построены жилые комплексы и объекты социальной инфраструктуры, позднее планируется возвести гостиничный комплекс и апартаменты. Общая площадь первой очереди составит порядка 200 тыс. кв. м, второй – 205 тыс. кв. м.
В 2011 г. компания «Промсвязьнедвижимость» заявила о своих планах по строительству нового элитного объекта на участке, ограниченном улицей Б. Полянка, 1-м и 2-м Спасоналивковскими и Казанским переулками (район Якиманка). Кроме того, компания Дон-строй планирует вывести на рынок 3 элитных проекта в 2012 г.
Спрос
В 2011 г. активность покупателей элитного жилья находилась на более высоком уровне, чем в прошлом году. Если количество запросов на покупку элитного жилья в Москве, поступивших в компанию Blackwood, осталось на уровне прошлого года, то количество заключенных сделок выросло на 38%. Причем наиболее активным периодом стал период с сентября по декабрь: 45% проданных в 2011 г. квартир, было реализовано в эти месяцы.
Одной из основных тенденций 2011 г. стал рост инвестиционного спроса, что вполне объяснимо в условиях неопределенности на финансовых рынках. Тем временем выставленные на рынке элитные новостройки показывают высокие темпы строительства, а вложение денежных средств в элитную недвижимость по-прежнему рассматривается как один из проверенных способов их сохранения и приумножения. Доля новостроек в общем объеме заключенных сделок в 2011 г. превысила 50%, в 2010 г. она находилась на уровне 30-40%.
Наибольшим спросом в 2011 г. пользовались такие жилые комплексы как «Итальянский квартал», «Садовые кварталы», «Barkli Park», «4 Солнца», «Остоженка Парк Палас» и др. К концу года отметилось увеличение спроса в более дорогом сегменте: выросла доля запросов на покупку квартир с бюджетом более $3 млн. (c 14,5% в 3 квартале до 30,6% в 4 квартале).
Цены
К концу 4 квартала 2011 г. средняя долларовая цена выросла как на первичном, так и на вторичном рынке элитного жилья. Средняя цена на первичном рынке составила $19 000 за кв. м (рост за квартал +3,3%), на вторичном - $23 650 за кв. м. (рост за квартал +1,5%).
По итогам 2011 г. средняя долларовая цена на первичном рынке элитного жилья выросла на 6,1%, на вторичном - осталась практически на прежнем уровне. Текущие средние цены все еще ниже докризисного уровня на 6,9% на первичном рынке и на 11,6% на вторичном.
В 2011 г. существенное влияние на уровень цен оказывало изменение структуры предложения (выбытие дешевого предложения) и колебание обменного курса рубля. Прямое повышение цен отмечалось лишь на отдельные объекты, в частности ЖК «Афанасьевский» и «Итальянский квартал», что связано с повышением стадии строительной готовности указанных объектов.
Минимальные цены в декабре 2011 г. на первичном рынке отмечены в ЖК «Садовые кварталы» (от $8 300 за кв. м), максимальные – в ЖК «Barkli Virgin House» (до $60 000 за кв. м).
Тенденции и прогноз
Среди основных тенденций 2011 г. на рынке элитного жилья Москвы можно отметить:
- снижение объема предложения на первичном рынке (-9,6%), несмотря на выход новых объектов;
- рост объема предложения на вторичном рынке (+10%);
- активизация спроса, в том числе инвестиционного, вследствие сохраняющейся стабильности рынка недвижимости и неопределенности на финансовых рынках;
- рост спроса в дорогом сегменте;
- рост среднерыночных долларовых цен на рынке элитных новостроек (+6,1%).
По нашим прогнозам, в 2012 г. рынок элитного жилья продолжит пополняться новыми проектами, однако тенденция сокращения объема предложения на рынке элитных новостроек, скорее всего, сохранится. Цены в среднем по рынку продолжат расти, тем не менее, годовой рост цен, скорее всего, не превысит 10-15%. В целом осторожное поведение будет характерно для всех участников рынка.